民泊ビジネスで経営管理ビザ―厳格化後に求められる健全な宿泊事業のつくり方

公開日：2026年8月22日

はじめに

外国人の方から「日本で民泊事業を始め、会社を設立して経営管理ビザを取得したい」というご相談。空き家や投資用マンションを活用できる民泊は、比較的始めやすい事業に見えるため、経営管理ビザを目指す方にとって魅力的に映ることがあります。

しかし、現在の経営管理ビザの審査は、以前と比べてかなり厳しくなっています。特に2025年10月16日に在留資格「経営・管理」の基準が大きく改正された後は、単に会社を作るだけ、物件を借りるだけ、民泊サイトに掲載するだけでは、経営実体のある事業として評価されにくくなっています。

民泊事業は、騒音・ゴミ出し・近隣トラブル、無許可営業、名義貸し、管理会社への丸投げなどが問題になりやすい分野です。そのため、民泊を「ビザ取得のための形式的な事業」として始めようとすると、許認可の面でも入管審査の面でも大きなリスクがあります。

本記事では、「民泊で経営管理ビザは取得できるか」という単純な可否ではなく、厳格化後の現在、どのように適法で継続可能な民泊事業を設計し、健全に経営管理ビザを目指すべきかを解説します。旅館業法・住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）・国家戦略特区法の違い、そして経営管理ビザ申請で問題になりやすい実務上の壁を整理します。

経営管理ビザの基本要件を確認したい方は、こちらの記事もあわせてご参照ください。

民泊ビジネスと経営管理ビザを取り巻く現状はかなり厳しい

以前は、経営管理ビザについて「資本金500万円を用意し、会社を作り、事務所を借りれば可能性がある」と説明されることも少なくありませんでした。しかし、現在はそのような理解では不十分です。

2025年10月16日施行の改正後、在留資格「経営・管理」では、事業規模、常勤職員、経営者としての経験や学位、日本語能力、事業計画の専門家確認など、複数の要素が厳しく確認されるようになっています。

民泊事業の場合、ここにさらに、宿泊事業としての許認可・届出、建物用途、消防設備、自治体条例、近隣対応、住宅宿泊管理業者への委託、年間営業日数制限などが重なります。つまり、民泊で経営管理ビザを目指すことは、「民泊の許認可」と「入管の在留資格審査」という2つの厳しい審査を同時にクリアする必要があるということです。

特に注意すべきなのは、民泊が「ビザ取得のために作られた形式的な事業」と見られやすい点です。実際に利益を生む見込みが弱い、経営者本人が運営に関与していない、物件管理をすべて外部に任せている、宿泊物件と事業所の区別がない、近隣トラブル対策が不十分といった場合は、経営管理ビザの趣旨に合わないと判断されるリスクが高くなります。

2026年10月16日以降を見据えると、改正施行から1年が経過する時期に入ります。新基準を前提とした審査実務が定着していく中で、「以前は通ったかもしれない準備」では足りない場面が増えると考えるべきです。

経営管理ビザで求められるのは会社設立ではなく実体ある経営

経営管理ビザ（在留資格「経営・管理」）は、日本国内で事業の経営または管理に従事する外国人に付与される在留資格です。入管法上は、日本で貿易その他の事業の経営を行い、またはその事業の管理に従事する活動が対象とされています。

ここで重要なのは、「会社を作ったこと」そのものではなく、「実体ある事業を経営していること」です。法人登記、資本金、事務所、名刺、ホームページがあっても、それだけで経営管理ビザが認められるわけではありません。

民泊事業であれば、少なくとも次のような点を説明できる必要があります。

誰が事業の意思決定をしているのか
どの物件で、どの制度に基づいて宿泊事業を行うのか
許認可・届出はどの段階まで進んでいるのか
経営者本人が価格設定、予約管理、収支管理、苦情対応、外部業者管理にどう関与するのか
常勤職員はどのような業務を担当するのか
宿泊物件とは別に、経営管理業務を行う事業所があるのか
売上、費用、利益の見込みに合理性があるのか
近隣住民や宿泊者とのトラブルを防ぐ体制があるのか

現在の審査では、形式よりも実体が重視されます。民泊事業を行う場合も、「宿泊施設を所有または賃借している」というだけでは足りず、宿泊事業を継続的・適法・安定的に経営できる体制があるかが問われます。

2025年10月16日施行後に特に厳しくなったポイント

2025年10月16日施行の改正後、経営管理ビザの新規取得は大きく難化しています。民泊事業で申請を考える場合も、以下の点を前提に準備する必要があります。

資本金等3,000万円以上が必要になる

従来の感覚で「500万円程度の資本金を準備すればよい」と考えることはできません。改正後は、申請に係る事業の用に供される財産の総額について、3,000万円以上という水準が重要になります。

民泊事業の場合、物件取得費、賃貸借契約の初期費用、内装・消防設備・家具家電、予約システム、清掃費、管理委託費、広告費、従業員給与、運転資金などを含め、実際に事業を継続できる資金計画が必要です。

見せ金のように一時的に資金を用意しただけでは、事業の継続性や資金の真正性を疑われる可能性があります。

常勤職員1名以上の雇用が必要になる

改正後は、申請者以外に常勤職員1名以上が従事する体制が必要になります。民泊事業で「社長1人でスマートフォンだけで運営する」という形は、経営管理ビザの申請上、かなり厳しいと考えるべきです。

常勤職員を雇用する場合は、単に名前だけを置くのではなく、実際の勤務場所、勤務時間、給与、担当業務、社会保険・労働保険関係、雇用契約書などを整える必要があります。

民泊事業であれば、常勤職員が予約対応、宿泊者対応、清掃スケジュール管理、備品管理、近隣対応、行政手続補助、経理補助、SNS・広告運用、施設点検など、実際にどの業務を担うのかを具体的に説明する必要があります。

経営者の経験・学歴も確認される

現在は、事業の経営または管理についての経験や、経営・管理または事業分野に関する学位なども重要な確認対象になります。

民泊事業で申請する場合、宿泊業、不動産業、観光業、旅行業、清掃・施設管理、マーケティング、会社経営などに関する経験があれば、事業計画の説得力を高める材料になります。一方で、宿泊業の経験も経営経験もなく、単に「物件を借りて民泊サイトに掲載する」という計画だけでは、経営者としての適格性を説明しにくくなります。

日本語能力と運営体制も重要になる

民泊事業では、宿泊者対応だけでなく、自治体、保健所、消防署、管理会社、近隣住民、清掃業者、税理士、行政書士など、さまざまな関係者とのやり取りが発生します。

経営者本人または常勤職員に一定水準以上の日本語能力があることは、単なる形式要件にとどまらず、実際のトラブル対応や事業継続性の面でも重要です。民泊は近隣トラブルが発生しやすい事業であるため、日本語で迅速に対応できる体制があるかどうかは、事業計画上も大きなポイントになります。

事業計画は専門家確認を前提に具体性が求められる

現在の経営管理ビザでは、事業計画の具体性、合理性、実現可能性がより厳しく見られます。民泊事業の場合、次のような数字を具体的に示す必要があります。

想定宿泊単価
想定稼働率
年間営業可能日数
物件数
清掃費
管理委託費
水道光熱費
消耗品費
修繕費
広告費
プラットフォーム手数料
人件費
税金・社会保険料
借入返済
損益分岐点
近隣トラブル対応コスト

住宅宿泊事業法に基づく民泊では年間180日制限があるため、単独の物件だけで十分な収益を確保できるかは慎重に検討する必要があります。特に1室のみの民泊では、現在の経営管理ビザの水準を満たす事業規模・収益性を説明することはかなり難しいと考えるべきです。

民泊事業を規律する3つの法制度

「民泊」と一口に言っても、どの法律に基づいて営業するかによって、手続き、収益性、営業可能日数、設備基準、事業計画の立て方が大きく変わります。経営管理ビザを目指す場合は、まず民泊事業そのものが適法に運営できるかを確認しなければなりません。

旅館業法（簡易宿所営業）

旅館業法に基づく簡易宿所営業は、都道府県知事等の許可を受けて営業する形態です。年間営業日数に住宅宿泊事業法のような180日制限はありません。そのため、継続的な宿泊事業としての収益性を説明しやすい場合があります。

一方で、建築基準法、消防法、用途地域、設備基準、避難経路、衛生管理、宿泊者名簿、本人確認、緊急時対応など、旅館・ホテルに近いレベルの体制が求められます。物件によっては改修費用が大きくなり、そもそも用途地域や建物構造の問題で許可が難しいこともあります。

経営管理ビザとの関係では、旅館業法の許可を取得できる見込みがあるか、許可取得後に十分な売上を見込めるか、常勤職員を配置できるだけの事業規模があるかが重要です。

住宅宿泊事業法（民泊新法）

住宅宿泊事業法は、都道府県知事等への届出により、住宅を活用して宿泊サービスを提供できる制度です。旅館業法の許可に比べると手続きは簡易に見えますが、年間提供日数は180日以内に制限されています。

そのため、経営管理ビザの事業として考える場合、住宅宿泊事業法だけで十分な収益性を説明できるかが大きな問題になります。1物件・1室のみで、年間180日以内の稼働を前提にすると、家賃、管理委託費、清掃費、人件費、広告費を差し引いた後に、継続的な事業として成り立つのかを厳しく見られます。

また、家主不在型や一定の居室数を超える場合などには、住宅宿泊管理業者への委託が必要になります。管理を委託する場合でも、経営者本人の経営責任がなくなるわけではありません。委託先の選定、契約内容の確認、収支管理、宿泊単価の設定、苦情対応方針、近隣対応などは、経営者として管理すべき重要な事項です。

国家戦略特区法（特区民泊）

特区民泊は、国家戦略特別区域内で、条例に基づき認定を受けて行う制度です。対象区域が限られており、誰でもどこでも利用できる制度ではありません。

大阪府や東京都大田区など、特区民泊が可能な地域では選択肢になり得ますが、最低宿泊日数、近隣説明、施設基準、自治体ごとの運用を確認する必要があります。経営管理ビザとの関係では、対象地域で実際に認定を受けられる物件なのか、制度上の制約を踏まえて収益性を説明できるのかが重要です。

ビザ目的の民泊と見られないための実務上の壁

民泊事業で経営管理ビザを申請する場合、現在は特に次の4つの壁を意識する必要があります。

壁1：事業の適法性を証明できるか

民泊事業では、営業形態に応じて、旅館業法の許可、住宅宿泊事業法の届出、特区民泊の認定などが必要になります。

経営管理ビザの審査では、事業計画書だけでなく、営業許可証、届出番号、認定書、所轄行政庁との事前相談記録、物件の用途地域、消防設備の確認資料などを求められることがあります。

「これから民泊をする予定です」という説明だけでは、現在の審査ではかなり弱いと考えるべきです。許認可・届出が未了の場合でも、どの制度で、どの物件を使い、どの行政庁に、いつ、どのような手続きを行うのかを具体的に説明する必要があります。

壁2：宿泊物件と事業所を区別できるか

経営管理ビザでは、事業所の確保が重要な要件です。民泊物件そのものを事業所として扱えるかは、非常に慎重に検討する必要があります。

宿泊者に提供する居室は、宿泊サービスの提供場所です。一方で、経営者や常勤職員が契約管理、経理、予約管理、顧客対応、業者管理、事業計画の作成などを行う場所は、経営管理業務を行う事業所です。

この2つを曖昧にしたまま申請すると、「宿泊物件はあるが、経営管理を行う独立した事業所がない」と判断されるおそれがあります。特に自宅兼事務所、宿泊物件兼事務所、バーチャルオフィス、フリーアドレス型コワーキングスペースなどは、現在かなり厳しく見られる傾向があります。

民泊で経営管理ビザを目指す場合は、宿泊物件とは別に、経営者と常勤職員が実際に業務を行える独立した事務所を確保することを基本に考えるべきです。

壁3：事業規模と収益性を説明できるか

住宅宿泊事業法による民泊は、年間180日制限があります。この制限のもとで、1室だけの民泊を行う場合、十分な売上や利益を説明することは簡単ではありません。

たとえば、家賃、清掃費、管理委託費、光熱費、家具家電、修繕費、予約サイト手数料、人件費、税金を差し引いた後に、常勤職員を雇用し、事務所を維持し、会社を継続できるだけの利益が出るのかを具体的に示す必要があります。

民泊事業で経営管理ビザを目指すのであれば、複数物件の運営、旅館業法許可物件との組み合わせ、清掃・管理事業との組み合わせ、旅行者向けサービスとの連携など、継続的な事業として成立する設計が求められます。

ただし、事業を大きく見せるために実体のない契約書や過大な売上予測を作ることは危険です。現在の審査では、数字の整合性、資金の流れ、契約の実在性、事業経験との整合性が厳しく確認されると考えるべきです。

壁4：経営者本人の関与を示せるか

民泊は、運営代行会社、清掃業者、住宅宿泊管理業者、予約サイトなどを利用しやすい事業です。しかし、すべてを外部に任せてしまうと、申請者本人が本当に経営しているのかが見えにくくなります。

経営管理ビザで求められるのは、単なる投資家や名義上の代表者ではなく、事業の経営または管理に実際に従事することです。民泊事業であれば、少なくとも次のような経営判断に本人が関与していることを説明できる必要があります。

物件選定
許認可方針
価格設定
予約サイトの運用方針
清掃・管理業者の選定
苦情対応方針
近隣住民への対応
収支管理
従業員管理
修繕・設備投資の判断
将来の物件展開

外部委託を使うこと自体が問題なのではありません。問題は、委託の結果、経営者本人の活動が見えなくなることです。管理会社に丸投げするのではなく、委託先を管理する経営者としての役割を明確にする必要があります。

健全に経営管理ビザを目指すための準備

民泊事業で経営管理ビザを目指す場合、現在は「まず会社を作る」「まず物件を借りる」という順番では危険です。許認可、在留資格、資金計画、事業所、雇用、収益性を一体として検討する必要があります。

営業形態を先に決める

最初に、旅館業法、住宅宿泊事業法、特区民泊のどの制度で営業するのかを決める必要があります。制度によって、営業可能日数、必要な手続き、設備基準、収益性、必要資金が大きく変わるためです。

物件を契約した後に「この場所では旅館業許可が取れない」「管理規約で民泊が禁止されていた」「自治体条例で営業日が制限されていた」と判明すると、事業計画全体が崩れてしまいます。

物件契約前に法的制限を確認する

民泊に使う物件については、少なくとも以下を確認する必要があります。

用途地域
建築基準法上の用途
消防設備
旅館業法上の構造設備基準
住宅宿泊事業法上の住宅要件
マンション管理規約
賃貸借契約上の転貸・宿泊利用の可否
自治体条例
近隣住民への説明要否
ゴミ出しルール
騒音対策

これらを確認せずに物件を契約すると、ビザ申請以前に民泊事業そのものが始められない可能性があります。

事業所を別に確保する

民泊物件と経営管理業務を行う事業所は、原則として分けて考えるべきです。特に現在は、事業所の独立性や実体が厳しく見られるため、バーチャルオフィスや単なる共有スペースでは不十分と判断されるリスクがあります。

常勤職員を雇用する以上、その職員が実際に勤務できるスペース、机、椅子、通信環境、書類保管場所、来客対応、労務管理上の環境も必要になります。

常勤職員の業務を具体化する

常勤職員を雇用する場合、名義だけの雇用は当然認められません。民泊事業において、その職員が何を担当するのかを具体的に決める必要があります。

たとえば、予約管理、宿泊者対応、清掃スケジュール管理、備品管理、近隣対応、行政手続補助、経理補助、SNS・広告運用、施設点検などが考えられます。雇用契約書、給与支払い、社会保険・労働保険、勤務実態を整えることも重要です。

180日制限を前提に収支計画を作る

住宅宿泊事業法による民泊の場合、年間180日制限を無視した売上計画は説得力を持ちません。稼働率や宿泊単価を高く設定しすぎると、事業計画の実現可能性を疑われます。

保守的な売上予測、季節変動、清掃費、管理費、人件費、空室リスク、修繕費を織り込んだ計画を作る必要があります。特に、1室のみでの計画はかなり厳しいため、複数物件展開の具体性や、別の収益源との組み合わせを検討することが重要です。

近隣トラブル対策を事業計画に入れる

民泊は地域社会との関係が重要です。騒音、ゴミ出し、深夜の出入り、共用部の利用、鍵の受け渡し、外国人宿泊者へのルール説明など、トラブルの原因になりやすい要素が多くあります。

健全な民泊事業として説明するには、近隣住民への説明、ハウスルール、多言語案内、緊急連絡体制、苦情対応フロー、清掃・巡回体制を事業計画に盛り込むべきです。

「ビザを取るための民泊」ではなく「宿泊事業として成り立つ民泊」にする

最も重要なのは、順序を間違えないことです。

経営管理ビザを取るために形式的に民泊を始めるのではなく、適法で収益性があり、地域との共生も可能な宿泊事業を経営する。そのために必要な在留資格として、経営管理ビザを整える。この順序で考える必要があります。

現在の審査では、安易な民泊型の申請はかなり厳しいと考えるべきです。だからこそ、最初から許認可、物件、資金、雇用、事業所、収益性、経営者本人の関与を一体として設計することが重要です。

よくある質問

Q. 民泊物件を1室だけ用意すれば、経営管理ビザを取得できますか。

A. 現在はかなり厳しいと考えるべきです。制度上、物件数だけで直ちに可否が決まるわけではありませんが、1室のみでは、売上規模、常勤職員の雇用、事業所維持、収益性、経営者本人の活動を説明することが難しくなります。住宅宿泊事業法による民泊では年間180日制限もあるため、1室だけで経営管理ビザの事業として十分な規模を示すには、相当具体的で説得力のある計画が必要です。

Q. 管理会社に任せれば、外国人本人はあまり関与しなくてもよいですか。

A. いいえ。管理会社や清掃業者を利用すること自体は可能ですが、すべてを丸投げすると、申請者本人が本当に経営・管理活動を行っているのかが疑われます。価格設定、収支管理、委託先管理、苦情対応方針、事業拡大の判断など、経営者本人が関与する部分を明確にする必要があります。

Q. 住宅宿泊事業法の届出があれば、経営管理ビザの事業として十分ですか。

A. 届出は事業の適法性を示す重要な資料ですが、それだけで経営管理ビザの要件を満たすわけではありません。年間180日制限を踏まえた収益性、事業所、常勤職員、資金計画、日本語対応、近隣トラブル対策、経営者本人の関与などを総合的に説明する必要があります。

Q. 2026年10月16日以降はさらに厳しくなりますか。

A. 経営・管理の基準改正自体は2025年10月16日に施行されています。2026年10月16日以降は、施行から1年が経過する時期として、改正後の基準を前提とした審査実務がより定着していくことを見据える必要があります。新規申請では、旧基準の感覚ではなく、改正後の厳しい基準を前提に準備することが重要です。

Q. 既に就労ビザを持っている場合、民泊事業を副業として行えますか。

A. 就労ビザは、指定された在留資格の活動範囲内で就労が認められるものです。民泊事業を収入を伴う事業として本格的に行う場合は、資格外活動許可の取得または経営管理ビザへの変更が必要になる場合があります。事業規模、法人設立の有無、本人の関与、雇用の有無によって判断が変わるため、個別確認が必要です。

まとめ

民泊ビジネスは、インバウンド需要を背景に魅力的な事業分野です。しかし、経営管理ビザを目指す外国人にとって、現在の民泊事業は決して簡単な選択肢ではありません。

2025年10月16日施行後の経営管理ビザは、資本金等3,000万円以上、常勤職員1名以上、経営者としての経験・学位、日本語能力、専門家確認済みの事業計画など、従来よりかなり厳しい基準を前提としています。さらに民泊事業では、旅館業法、住宅宿泊事業法、国家戦略特区法、建築基準法、消防法、自治体条例、マンション管理規約など、多くの規制を同時に確認する必要があります。

安易に「民泊なら始めやすい」「物件を借りればビザが取れる」「管理会社に任せれば大丈夫」と考えるのは危険です。現在は、形式的な会社設立や名義上の経営ではなく、実体ある宿泊事業として継続できるかどうかが厳しく見られます。

民泊で経営管理ビザを目指す場合は、「ビザを取るために民泊をする」のではなく、「適法で収益性があり、地域と共生できる民泊事業を経営するために、必要な在留資格を整える」という順序で考えることが重要です。

行政書士事務所シクロでは、民泊事業での会社設立、許認可・届出、経営管理ビザ申請まで、一貫したサポートを行っています。「民泊で経営管理ビザを取りたいが、現在の厳しい基準で可能性があるのか知りたい」「物件契約前にリスクを確認したい」という方は、ぜひ一度行政書士事務所シクロへご相談ください。